De ce s-au scumpit atât de mult apartamentele în România. „Avem foarte mulți români cu venituri mari”

Apartamentele s-au scumpit substanțial în ultimul an, cu 11% la nivel național și cu 16% în București, potrivit statisticilor furnizate de experți, creșterile de preț fiind chiar mai mari decât media UE. Experții consultați de „Adevărul” au explicat care sunt cauzele acestor scumpiri și de ce achiziția este atât de greu accesibilă, în condițiile în care și salariile au crescut în ultimii ani.

Prețurile apartamentelor au crescut enorm în ultimii ani. Foto Pixabay

Un prim factor cheie al scumpirii locuințelor este dezechilibrul cerere-ofertă de pe piața imobiliară locală. Cererea de locuințe în marile orașe ale României a rămas ridicată și chiar în creștere, în timp ce oferta de unități noi este insuficientă sau crește prea lent. În anul 2024, livrările de locuințe noi au scăzut cu aproximativ 15% la nivel național (și peste 20% în București), în timp ce cererea a crescut cu 7%. Acest deficit de ofertă, suprapus peste o cerere robustă, menține o presiune ascendentă asupra prețurilor și face ca achiziția unei case să devină tot mai greu accesibilă.

„De ce este oferta limitată? Din perspectivă juridico-administrativă, birocrația și reglementările urbanistice au încetinit ritmul dezvoltărilor imobiliare. În București, de pildă, procedurile de autorizare a construcțiilor au fost adesea anevoioase, cu planuri urbanistice zonale suspendate sau contestate în instanță. Abia recent autoritățile au început digitalizarea procesului de emitere a autorizațiilor (prin platforma MyEterra) pentru a simplifica lucrurile.

De asemenea, disponibilitatea redusă a terenurilor construibile în zonele urbane dense (și lipsa unei dezvoltări metropolitane planificate) limitează proiectele noi. În plus, accesul tot mai dificil la finanțare pentru dezvoltatori (dobânzi bancare în creștere) frânează inițierea de noi șantiere”, a declarat pentru „Adevărul” Dumitru Lazăr, avocat specializat în domeniul imobiliar și partener al societății de avocatură Buju Stanciu și Asociații.

Companie de investiții imobiliare: Avem foarte mulți români cu venituri mari

Întrebat de ce au ajuns prețurile apartamentelor atât de mari în România, așa cum a relevat recent o analiză de specialitate, Cristian Istrătescu, fondator al companiei de investiții imobiliare Hubix Investment, a declarat pentru „Adevărul” că sunt foarte mulți români cu venituri mari care pot cumpăra apartamente, chiar dacă sunt scumpe.

„În București, prețul mediu pe metru pătrat este 2.053 euro, iar salariul mediu la nivel național este de aproximativ 1.100 euro, deci indicele de accesibilitate este sub 2. Dacă ne raportăm la faptul că un bucureștean are salariul mediu de aproximativ 1.350 euro, deja vorbim de un indice de accesibilitate de 1,5.

Totuși, în România, randamentul din închiriere este unul dintre cele mai bune – chiria este de aproximativ 6,5%, ceea ce situează Bucureștiul în topul randamentelor din închiriere la nivel european.

O altă caracteristică este aceea că, în România, numărul de tranzacții imobiliare la nivel național este în jurul a 100.000, incluzând în bună parte parcări și boxe.

În contextul în care avem 200.000 de IT-iști, câteva sute de mii de persoane în videochat, câteva zeci de mii de medici și alte categorii foarte bine plătite, precum și câteva zeci de mii de antreprenori mici, dar de succes, avem o masă importantă de cumpărători de apartamente„, spune Cristian Istrătescu, fondator companii de investiții imobiliare Hubix Investment

Cumpărătorii resimt riscurile unei economii instabile

Despre piața dereglată și accesibilitatea dificilă a românilor la creditele necesare achiziției unui apartament ne-a vorbit și Elisabeta Stan, avocat specializat în domeniul imobiliar.

„Din 2020 încoace, piața imobiliară funcționează pe un fond de incertitudine cronică. Pandemia a generat o creștere bruscă a prețurilor la materialele de construcții – cu circa 20% – iar aceste prețuri nu au mai revenit la valorile anterioare. Mai recent, eliminarea facilităților fiscale și creșterea salariilor în construcții au dus la un nou val de scumpiri, estimat la aproximativ 15% începând cu acest an.

Aceste evoluții pun o presiune majoră pe dezvoltatori, care sunt nevoiți să actualizeze constant prețurile, într-un context în care predictibilitatea costurilor a devenit aproape imposibilă.

Pe de altă parte, cumpărătorii resimt și ei riscurile unei economii instabile. Chiar dacă salariile sunt mici comparativ cu alte țări europene, românii continuă să cumpere locuințe, fie prin credite, fie cu sprijinul familiei, fie prin economii personale. Există o nevoie profundă de a deține o locuință, alimentată atât de cultura proprietății, cât și de dorința de protecție împotriva inflației.

Aparent, piața funcționează. În realitate, vorbim despre o balanță extrem de sensibilă între cerere și ofertă, între costuri crescute și putere de cumpărare limitată, între nevoia de stabilitate și realitatea economică volatilă. De aceea, atât dezvoltatorii, cât și cumpărătorii trebuie să fie mai atenți ca niciodată la riscuri – fie ele juridice, financiare sau legate de sustenabilitatea proiectelor pe termen mediu și lung”, a declarat avocatul Elisabeta Stan pentru „Adevărul”.

Alte motive care țin prețurile sus

Un alt factor care a dus la scumpirea considerabilă a prețurilor apartamentelor a fost, din perspectivă juridică și a politicilor publice, accesibilitatea redusă a locuințelor în România, au adăugat avocatul Dumitru Lazăr. „Accesibilitatea redusă a locuințelor reflectă și omisiuni sau carențe de reglementare care au efecte economice notabile. În esență, politicile publice nu au reușit (până acum) să contracareze prin măsuri de echilibrare tendințele pieței libere”, a afirmat el.

Printre problemele identificate de specialist se numără:

• Lipsa locuințelor sociale și a intervenției statului în ofertă: Spre deosebire de multe capitale europene, unde autoritățile locale sau asociațiile non-profit asigură un stoc semnificativ de locuințe sociale/afrente (de exemplu, în Amsterdam circa 37% din totalul locuințelor sunt în regim social sau cu chirii controlate), în România locuințele sociale sunt extrem de puține. Privatizarea masivă a fondului locativ după 1990 și investițiile publice reduse în noi unități sociale au lăsat piața rezidențială aproape exclusiv în seama sectorului privat. Consecința este că oamenii cu venituri medii și mici nu au opțiuni de locuire accesibilă, decât să încerce cumpărarea pe piața liberă (sau să locuiască multigenerațional). Absența unui parc de locuințe publice de închiriat pune presiune pe piața de vânzări: cererea crescută artificial (toți vor să cumpere, nu există alternativă) duce la prețuri mai mari.

• Piața chiriilor nereglementată: Reglementările privind închirierea în România sunt minimale – contractele de chirie sunt pe durată scurtă (1 an de obicei), prelungirea nu este garantată, iar controlul chiriei lipsește, informează Buju Stanciu & Asociații. Spre comparație, în Germania, de exemplu, chiriașii au drepturi puternice și există limite legale la creșterea chiriei anuale; în Olanda, chiriile la 45% din fondul locativ (social + privat reglementat) sunt plafonate de stat. În România însă, chiriașii au stabilitate redusă, ceea ce îi motivează să devină proprietari cât mai repede. Legislația favorabilă proprietarilor, coroborată cu apetența bancilor de a credita ipotecar, face ca mulți tineri să considere chiria doar o etapă scurtă, alimentând astfel cererea de cumpărare.

• Fiscalitate care încurajează investițiile imobiliare: Impozitele pe proprietățile rezidențiale sunt relativ scăzute în România (procentual din valoare, comparativ cu țările occidentale). Lipsa unei poveri fiscale anuale semnificative pentru deținerea de imobile face ca achiziția de apartamente pentru investiție/speculație să fie atractivă – proprietarii pot lăsa locuințe neocupate, știind că îi costă foarte puțin să le mențină.

• Cadrul de urbanism și planificare: Din punct de vedere legal, incoerența sau aplicarea deficitară a regulamentelor de urbanism au avut un dublu efect negativ. Pe de o parte, dezvoltarea haotică în unele zone (proiecte imobiliare fără infrastructură suficientă, blocuri între case etc.) a dus la reacții de blocaj administrativ – autoritățile au început să impună restricții mai dure și să revizuiască planurile urbanistice, uneori întârziind proiecte legitime. Pe de altă parte, întârzierile și incertitudinea juridică descurajează investițiile pe termen lung sau cresc costurile (dezvoltatorii își iau marje mai mari pentru riscuri). Un exemplu notoriu este conflictul din București dintre dezvoltatori și autorități privind Planul Urbanistic General și PUZ-urile de sector, care a blocat numeroase inițiative. Reglementarea impredictibilă face ca oferta să reacționeze greu și târziu la cerere, contribuind la menținerea dezechilibrului.

În ansamblu, politicile publice în domeniul locuirii nu au reușit să atenueze efectele pieței: statul a preferat măsuri de stimulare a cererii (credite garantate, TVA redus temporar) în locul unor politici de creștere a ofertei (construcția de locuințe sociale, parteneriate public-private pentru housing etc.). Rezultatul sistemic este o piață dominată de forțele cererii solvabile, unde cei cu venituri peste medie împing prețurile în sus, iar familiile obișnuite sunt prinse în cursa creditelor pe 30 de ani.

Șpaga din construcții ajunge până la 30% din valoarea contractului

Un alt motiv al scumpirilor din imobiliare ar putea fi șpaga din sectorul privat al construcțiilor, după cum a avertizat joi un antreprenor, potrivit căruia „comisionul neoficial” este cuprins între 3 și 30%.

„Este acea comisionare neoficială, „de bun simț”, care pornește de la 3% și poate ajunge chiar și la 30% din valoarea unei comenzi, spune antreprenorul, precizând că „se oferă pentru o recomandare, un contract sau pur și simplu pentru că cineva cunoaște pe cineva”. O practică atât de răspândită, încât a ajuns să fie privită ca o rutină firească în industrie, spune Cosmin Răileanu, fondatorul platformei Vindem-Ieftin.ro | Depozit Virtual.